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N-Asset新聞 １月号
★新年のご挨拶★
謹賀新年
株式会社エヌアセットグループ
問合せ先
賃貸管理・一括借上
【管理部】
044-870-2355
建物管理・清掃・工事
【BM・工事部】
044-870-2355
賃貸経営全般のご相談
【オーナー様相談室】
044-873-9433
賃貸募集・更新・保険
【賃貸仲介チーム】
044-877-2634
住宅の購入・売却
【売買仲介センター】
044-873-9282
広報・地域イベント企画
【ワクワク広報室】
044-870-2356
旧年中は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
弊社も、昨年９月に無事第７期を迎えることが出来ました。
これもひとえに、皆々様のご指導とご支援の賜物と深く感謝致しております。
昨年は、不動産業界では”相続対策”という言葉がクローズアップされた一年だったと思います。平成２７年１月施行の相
続税の税制改正が、基礎控除額の引き下げ等の実質増税改正のため、今まで相続税の心配がなかった方、また既に
相続対策をされていた方から現状で大丈夫か？等というお問い合わせが急増しました。そういった、新しい流れの対策と
して、弊社でもそのニーズに対応すべく、相続対策専門チームをつくる予定です。
一方、そういった新しい流れに関わらず、弊社のミッションとして忘れてならないのが、今後の空室増加に備えた入居促
進と入居者満足度向上による“空室対策”です。
その“空室対策”として、弊社では、「地域を盛り上げることによる入居促進及び入居者満足度向上」、「WEBリニューア
ルによる集客力UP」、「海外からの集客力UP」の３つを実施します。
一つ目の地域を盛り上げる取り組みとしては「朝市」、「専修大学とのコラボレーション」「駅前イルミネーションイベント」、
「祭り」、「高津区少年野球大会」サポート等を行っており、二つ目のWEBリニューアルについては、”お部屋を探す方が
相談しやすい”、”入居者の方が見たいと思う”をコンセプトに、今年２～３月にUPを目指しております。そして三つ目に海
外駐在員の多い弊社エリアでの入居者集客の武器として、３年前に設立したエヌアセットベトナムに続き、今年１月にエ
ヌアセットタイランドを設立し、ベトナムだけでなく、タイからの集客に注力致します。
本年も、新しいことは勿論のこと、当たり前のことを当たり前にできる会社を目指して、
エヌアセットグループ社員一同、頑張っていく所存でございます。
今後共、変わらぬご愛顧を賜りますよう、お願い申し上げます。
皆様のご健勝と益々のご発展を心よりお祈り致します。
本年も、どうぞ宜しくお願い申し上げます。
平成27年 元日
株式会社エヌアセット 代表取締役 宮川 恒雄
資産活用・不動産投資
【エヌアセットBerry】
044-382-0200
東京都内の賃貸管理
【エヌアセットTOKYO】
03-6419-4118
改修工事・建築企画設計
【フロムワン】
N-Asset情報局
★第2回朝市を開催しました★
11月30日（日）に当社事務所前の駐車場にて、第2回目となる「N-Asset朝市」を開催致しました。今回は7名のオー
ナー様にご協力を頂き、オーナー様が丹精込めて育てられた新鮮な野菜を約30品目・計250点を用意することがで
き、沢山の方にご来場・ご購入頂きました。ご協力・ご来場頂きましたオーナー様にはこの場をお借りして改めて御礼
申し上げます。
044-870-2355
データでみるN-Asset ★最新管理状況（２０１４年１２月実績）★
【発行日】
２０１５年１月１日
【編集】
株式会社エヌアセット
オーナー様相談室
有料管理・
有料管理・借上戸数 計
管理物件稼働率
滞納回収率
2,437戸
2,437戸
91.2％
91.2％
95.1％
95.1％
（前年同月比＋
前年同月比＋348戸
348戸）
（前年同月比 –1.1％）
1.1％）
（未回収額 6,968千円
6,968千円）
千円）
N-ASSET新聞 １月号
賃 貸 経 営 セ ン ス ア ッ プ 講 座 Vo l . 1 9 （ 法 律 編 ）
～敷金返還と原状回復のトラブルについて～
賃貸借終了時の敷金返還と原状回復については賃貸借
のが現状ですから，賃料を設定する際には，通常使用に
で最も争いの多い部分です。
敷金は，賃料のほかに原状回復費用も担保しています
が，原状回復義務といっても，年々古くなる建物について借
りた当時の状態そのものに戻すことまでは含まれません。こ
れから，トラブルの多い汚れや傷などについてどこまでの範
囲が賃貸人の義務になるか検討してみます。
【講師】
弁護士法人アリスト
代表弁護士 田畑 淳 先生
http://mizonokuchilaw.com/
表を見る限り，相当な範囲が賃貸人の負担とされている
よる価値減価分も予め賃料として含めておくことが妥当で
しょう。
（２） 特約を結んだ場合
では故意過失を問わず汚損があった時には原状回復を
する旨の特約があったときはどうでしょうか。しかし，裁判
例ではこのような特約を結んでも通常の使用に基づく損
１ 原状回復の負担について
耗，汚損の原状回復義務を賃借人に認めないことがほと
（１） 原則
んどです。これは，ハウスクリーニング特約を結んだ場合
賃借人が通常の使用によって汚損・破損した通常損耗に
でも同様と考えられます。但し，平成１７年の判例で賃借人
ついては原状回復義務はありません。また，経年劣化により
が補修費を負担することとなる損耗の範囲について，契
自然に汚れていった自然損耗にも原状回復義務はありませ
約書自体に具体的に明記されているなど，賃借人が通常
ん。原状回復義務が及ぶのは，賃借人が，故意・過失により
損耗も原状回復義務がある旨の特約が明確に合意され
通常の使用によるものを超える汚損・破損を与えてしまった
ている部分に限るとした判例があります。
場合です。「自然に損耗した部分」の範囲が多くのトラブルと
なるため国土交通省は、原状回復ガイドラインを下記抜粋
のように平成２３年８月に改定しています。
このように契約書の記載や口頭での説明内容によるとい
うのが現状の裁判所の考え方です。
賃貸人負担となるもの
賃貸人負担となるもの
通常の
通常の住まい方
まい方で発生するもの
発生するもの
家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、
フローリングの色落ち
賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
下地ボードの張替えが不要である程度の画鋲・ピンの穴
設備・機器の故障・使用不能（機器の寿命によるもの）
建物の
建物の構造により
構造により発生
により発生するもの
発生するもの
構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、 網入りガラスの亀裂
次の入居者確保のために
入居者確保のために行
のために行うもの
特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、
網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合の鍵の取替え
フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、賃借人が通常の清掃を行っている場
合の専門業者による全体のハウスクリーニング、エアコン内部の洗浄
賃借人負担となるもの
賃借人負担となるもの
手入れを
手入れを怠
れを怠ったもの
用法違反
不注意によるもの
不注意によるもの
通常の
通常の使用とはいえないもの
使用とはいえないもの
飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ、冷蔵庫下のサビを放置した床の汚
損、引越作業等で生じた引っかきキズ、賃借人の不注意によるフローリングの色落ち
日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油、結露を放置して拡大したカビ・シミ、
クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食、喫煙によるヤニ等で
クロスが変色したり臭いが付着している場合、重量物をかけるためにあけた壁等の釘
穴・ビスで下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡、落書
き等故意による毀損
ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合
風呂・トイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の
毀損、鍵の紛失または破損による取替え、戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去