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築古マンション・アパートの空室問題を解消する
賃貸リノベーション
背景
賃貸住宅の空室率が2割に
賃貸は全住宅の約3割。
継続する新築供給と世帯数減少で供給過多の状況です。
築古物件は、家賃下落と空室増加が止まりません。
家賃減収が家主の再投資意欲を減退させ、いっそう空室は増加。
負のスパイラルに陥っています。
図１ 人口の減少（2060年の予想）
図２ 築年数に応じた賃料の下落率
そこで、従来のコスト追求型の原状回復や、
家主の嗜好性が強い過剰投資リフォームではなく、
家主・入居者双方にメリットのある
（左図）国立社会保障・人口問題研究所：
「人口ピラ
ミッド」
（2060年の画像）
より転載・
（中図）菅田 修：
「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」
（
株式会社三井住友トラスト基礎研究所）
より転載・
（
右図）総務省統計局：
「平成25年住宅・土地統計調
査（速報集計）結果」
より転載
再現性の高い不動産価値向上の仕組みが必要だと考えました。
図３ 総住宅数・空き家数および空き家率の推移
背景
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コンセプトとビジネスモデル
築古賃貸再生のモデル構築。
家主と入居者をWIN-WINの関係に。
賃貸でもオーナー・入居者が築古物件の良さを発見できる、
リノベーションのビジネスモデルを構築しました。
●安価で競争力のあるリノベーションサービス
触れ心地がよく経年変化を楽しめる無垢材を使用した
シンプルなリノベーションを、39.8万円∼の定額制で提供します。
●入居者付けサービスとセットで
デザインやコンテンツに注力した自社運営の媒体と店舗で、
リノベーション物件の入居者付けサービスもセットで提供します。
築古リノベーション賃貸の良さを伝える啓蒙的なコンテンツも。
入居者付けとセットで行うリノベーションのモデル
コンセプトとビジネスモデル
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創意工夫（１）
営業から大工社員まで。
①社内一貫施工②デザイン規格化③廃材減少
工事費用が上がれば、賃料に反映されてしまいます。
良い空間に、適切な賃料で、たくさんの人に暮らして欲しい。
コスト削減に徹底してこだわります。
①新卒大工の育成実施・社内一貫の設計施工体制を確立
②デザインは徹底して規格化
③使えるものは残してゴミの出ない現場に
大工も社員
創意工夫（１）
規格化・常時改善
廃材減少の工夫
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創意工夫（２）
積極的な入居者募集と、
築古リノベーションの認知拡大への取り組み。
家主の速やかな家賃収入再開を目指し、
入居者募集を自社で行います。
若年層に向けた築古リノベーション賃貸の
青山フラワーマーケットとの
コラボレーション賃貸
認知拡大にも取り組んでいます。
（運営会社：パークコーポレーション）
①工事中から募集を開始
月間200万PV・問合せ400件
②お部屋を探していない人も楽しめるサイト設計
②インテリア・雑貨を扱う有名企業とのコラボ
弊社リノベーション物件以外も紹介
年間600戸・1,000人以上が築古賃貸に申込み！
創意工夫（２）
グッドルーム渋谷店の様子
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実績と成果
１年に２５０戸の工事。
会員登録者が１０万人に！
●施工件数は業界最大手の250戸/年
わかりやすい料金体系と、自然素材のリノベーションが支持され、
年々施工件数が増加しています。
総着工数の推移（弊社資料）
●家賃UP率17％、2ヶ月以内入居者申込率80％
接客的な入居者募集によって、
空室に悩む家主の投資意欲を掻き立てる成果が出ています。
●築古リノベーションファン10万人を創出
会員登録数が増加し、
現在は、リノベーションを待つ入居希望者も。
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
2010
2011
2012
2013
2014
グッドルーム会員数の推移
実績と成果（１）
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実績と成果（２）
トモスに住む人、
ぞくぞく増えています。
リノベーション・入居者付けの後も、
取材などを通して、暮らしの魅力を伝えています。
実績と成果（２）
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リノベーション事例
TOMOS 与野本町
工事費
39.8 万円
床のチカラ
入居申込
18 日
既存のキッチンはそのままに、TOMOSならでは
の無垢のパイン材や磁器タイルを使用して、低
下価格でリノベーションをしました。壁掛け収
納などを設置して、ワンルームの収納力をカ
家賃 UP
バー。１Rひしめく与野本町で、ハイシーズンが
0.2 万円
過ぎた５月でも、完成後18日で申込を獲得して
います。床のチカラは大きい！
before
リノベーションの事例を紹介します。 ①トモス与野本町
before
最 寄 駅
与野本町駅 徒歩 10 分
築 年 数
20 年
間 取 り
1R
面
積
20 ㎡
構
造
鉄筋コンクリート造
after
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TOMOS 宮前平
工事費
69.8 万円
入居申込
工事中
家賃 UP
0.5 万円
before
after
before
最 寄 駅
宮前平駅 徒歩 1３分
築 年 数
24 年
間 取 り
1R
面
積
17.75 ㎡
構
造
鉄筋コンクリート
after
急な坂道。
駅から遠く、建物まで急な坂道。最近では空室も目立つよ
うになっていました。すべての空室をリフォームするに
は、水回りの改修を避けるなどして、コストダウンを図る
必要がありました。そこで、思いきって男性向けに。
（２）トモス宮前平
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TOMOS 駒込
工事費
190 万円
入居申込
工事中
家賃 UP
1.8 万円
築古でも1.8万円の家賃UP。
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after
before
最 寄 駅
駒込駅 徒歩 1０分
築 年 数
３３年
間 取 り
1LDK
面
積
３３㎡
構
造
鉄筋コンクリート造
after
外観もリフォームされているこの物件で、これまで大切に
管理されてきました。そこでそうした管理に見合う家賃の
お部屋にバリューアップを試みました。お部屋から見える
位置にあるキッチンを、かわいらしいデザインのオリジナ
ルキッチンに変更し、インテリア全体をナチュラルな雰囲
気に統一しました。工事中申込、1.8万円家賃UPです。
（３）トモス駒込
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TOMOS 代々木上原
工事費
163 万円
青山フラワー
マーケットと
コラボ
レーション。
入居申込
工事中
家賃 UP
0.7 万円
オーナーチェンジに際したリフォーム工事で
す。入居者に対してよりインパクトを持たせて
募集をかけるために、青山フラワーマーケット
とのコラボレーションプランを採用が採用され
ました。このコラボレーションプラン用の専用
写真も用意しているので、募集開始時には内覧
会を開催しなければならない程の反響がありま
した。
before
（４）トモス代々木上原
before
after
after
最 寄 駅
代々木上原駅 徒歩 1０分
築 年 数
２４年
間 取 り
1K
面
積
３０㎡
構
造
鉄筋コンクリート造
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TOMOS 中野新橋
工事費
2500 万円
入居申込
工事中
最 寄 駅
中野新橋駅 徒歩 1１分
築 年 数
４１年
間 取 り
1LDK
面
積
４０㎡
構
造
鉄筋コンクリート造
家賃 UP
2.5 万円
一棟まるごと。
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耐震改修報告書
after
before
老朽化して、外観や共用部、耐震など、多くの問題を
抱えた物件のリノベーションです。一棟単位で、問題
を総合的に捉えられるため、限定された予算内で、最
大の効果を狙いうことができます。入居者に強力にア
ピールするマンションに生まれ変わり、おかげさま
で、工事完了、即入居の大人気物件となりました。
（５）トモス中野新橋
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