1. No category

MSCIが不動産市場において取り組む投資パ
フォーマンスとサステナビリティとの関係
性の探求
鈴木英晃, 2015年1月
アジェンダ
 イントロダクション
 フレームワーク
 インデックス & ポートフォリオ分析サービス
2
アジェンダ
 イントロダクション
 フレームワーク
 インデックス & ポートフォリオ分析サービス
3
私どものミッションは、客観的な洞察をグローバルに提供す
ることにより、投資家に力を与えることであり、そして業界
のさらなる進化を支援することです
業界に対する
サービス
インデックス, リサーチ
& 市場情報
市場インデックスの公表を通じて、より透明性の高い不動産
市場へと導く。厳格なルールにより個々のデータ貢献者の機
密情報を保持。
IPDグローバル・データ・スタンダードに
基づき構築された一つのデータバンク
ベンチマーク & ポートフォリオ分析
不動産パフォーマンスの独立的な証明書とベンチマー
キング分析が、ファンドマネージャに、高い機密性を
もって提供される。
4
クライアントに
対するサービス
独立性のある品質確保
機密性と利便性
独立性と正確性
柔軟性とカスタマ
イゼーション
意思決定の改善 – 投資プロセスの全て
のステージにおけるレポーティング
トラックレコードとキャピタルレイジ
ング –レポーティングはマネジメント
トラックレコードの洞察を与える。レ
ポート結果は新たな又は継続中のキャ
ピタル・レイジング・イニシアチブに
対しても使用できる。
データ
コレクション
検証と
統合
PASレポーティング
と分析ツール
パワフルなパ
フォーマンス分析
厳しい機密性
監査, 検証, クライ
アントによるサイ
ンオフと集計
データソースは鑑
定評価, 物件マネジ
メント, ファンドマ
ネジメントそして/
または会計システ
ムを含む
業界スタンダード
分析と手法
自動化されたデー
タの取り込み
厳格なデータの
確認
投資家パフォーマンス・レポーティン
グ – IPDクライアントはPASを彼らのク
ライアントに対して使用しています。
グローバル投資家はポートフォリオ分
析を彼らのマネージャに対して要求を
しています。
オンラインのイン
タラクティブなレ
ポーティングツー
ル
リスクマネジメントの強化 – ロケー
ション、不動産タイプそしてセクター
へのエクスポージャの評価。サービス
は幅広いリスクをモニタリングします。
個別物件、ファン
ドレベルにおける
レポート
コストセービング／規制に対するレ
ポーティング – 多くのクライアントに
とって、IPDサービスは彼らのコスト
を削減することに貢献しています。
グローバルに統一されたメソドロジー
– 市場パフォーマンスの効率的比較の
ために。
5
グリーンビルディングにおける主要テーマ
 “グリーン”ビルディングのバリュープロポジション
 投資、占有＆運営側面のコンビネーションを基礎
 世界における“グリーン”市場の進化
 新興市場におけるリターン”グリーン”プレミアよりも、成熟市場はリスク緩和に集中をしていた
 既存ビルと新築ビルの投資パフォーマンス
 リターンプレミアムはキャピタルリターン部分に反映されていた
 “グリーン”オフィスビルはより強固なキャップレートを持っている
 “グリーン”ビルディングのバリュープロポジションは幅広くなってきている
 様々な空間市場計測指標を通じて“グリーン”ビルディングはアウトパフォーマンスが反映されて
いた
 資産市場プライシング
 資産プライシングモデルは連帯的に質＆環境レーティングも考慮するように進化している
6
サステナビリティのための測定ツール
空間オーナーシップ
(投資リターン)
空間活用
(占有的生産性)
• より高い賃料
• より低い空室
グリーン・プロパ
ティ・インデック
ス by IPD
• より高い生産性
• より高い
リターン
• より低い
キャップレート
アドホックな事例
スタディの一連
グリーン・イニシアチブ
レーティングツール
(LEED, BREEAM,
Green-Star,
NABERS, EPCs etc)
• より低い
運用コスト
（オンゴーイングス）
7
空間マネジメント
(運用的効率性)
アジェンダ
 イントロダクション
 フレームワーク
 インデックス & ポートフォリオ分析サービス
8
IPDグリーン・プロパティ・インデックス: 概略
 IPDグリーンプロパティインデックスは、ビルの投資パフォーマンスを捕捉するための
分析ツールであり、サステナビリティ・イニチアチブやグリーンビルのプラクティスを
導入している。これらは、IPD不動産データベースのサブセットであり、環境実績を持
つ不動産から構成されている。
 第三者機関のレーティングシステム(LEED, BREEAM, Green Star…)、 そして／または使用
法に関わるデータ(electricity, water, waste…)を、 それぞれの現地市場における使用可能
な情報のタイプに応じて、物件選別を行う。
 それぞれのインデックスはローカルに開発されてきており、異なる開発段階にある、そ
して地域別のバリエーションがある。これは次の事柄を反映している：
 グリーンビル活用の導入ペースが異なるステージにあるため (embryotic vs mature markets)
 環境懸念に対して地域毎に違いがあるため (water scarcity, rising electricity prices, rising
temperatures, flooding…)
 サステナビリティのドライバーに地域毎の違いがあるため (regulatory compliance/incentives vs
investor/tenant demand)
9
IPDグリーン・プロパティ・インデックス: フレームワーク
 個別物件をIPDペアレントインデックスから選別。この際に様々なソースから得られた環境データを
活用する。
 IPDスタンダード(ペアレント)と同様の物件レベルデータ, インデックス計算式と手法を適用。
IPD Global Property Database
Universe
Region
Americas
Parent Index
REALpac/IPD
Canada Quarterly
Property Index
Europe, Middle East, Africa
Asia Pacific
PCA/IPD Australia
Quarterly Property
Index
PCNZ/IPD New
Zealand Quarterly
Property Index
IPD France
Annual Property
Index
IPD South Africa
Annual Property
Index
Environmental Data
e.g. LEED, BREAM,
Green Star etc
Green Building
Labels
Energy Performance
Certificates
Green Index
Green Rating Tool
Green Data Inputs
Consumption Data
Realpac/IPD
Canada Qtly
Green Property
Index
PCA/IPD
Australia Qtly
Green Property
Index
PCNZ/IPD New
Zealand Qtly
Green Property
Index
IPD France
Annual Green
Property
Indicators
IPD South Africa
Annual Green
Property
Indicator
Consumption Data
(e.g Energy, Water)
10
グリーン・プロパティ・インデックスの構築プロセス
 インデックスは、同じく統一されたプロセスを用いてローカルに作成される。
 インデックスの結果は、ローカルサービスに応じて四半期または年次毎にアップデートされる。
機密性と利便性
独立性と正確性
ポートフォリオ
データ収集
有効性検証と
集計
Strict confidentiality
maintained
Audit, verification, client
sign-off and aggregation
総計化と
セグメンテーション
Retail
Office
Industrial
Hotels
Comparative Reporting of
Property Fundamentals
•
•
•
•
•
•
•
Other
Vacancy Rates
Capital Values
Pricing (Cap and Discount Rates)
Capital Expenditure
Rents
Operating Expenses
Net Income etc
Green
Properties
1
Identify Green Properties
using sustainability data
(ratings, or consumption
figures depending on
information available in
local market).
Ability to segment and
compare the performance
of green assets by sector,
location, and quality.
Non-Green
Properties
2
Headline
Returns
11
アジェンダ
 イントロダクション
 フレームワーク
 インデックス & ポートフォリオ分析サービス
12
Example: Realpac/IPD Canada Qtly Green Property Index
Canadian ‘Green’ Properties vs Total Property Market
Annual returns to Sep-2014
12%
10%
Income Return
9.1%
Capital Growth
9.2%
8%
6%
Canadian ‘Green’ Properties vs Total Property Market
4%
Annual returns to Sep-2014
2%
12%
0%
10%
REALpac / IPD Canada Property
Index
REALpac / IPD Canada Green
Property Index
11.3%
10.8%
9.2%
7.3%
8%
7.9%
8.4%
6%
4%
2%
0%
-2%
Retail
Total
13
Retail
BOMA
BESt
Office
Total
Office
BOMA
BESt
Industrial Industrial
Total
BOMA
BESt
Example: PCA/IPD Australia Qtly Green Property Index
Australia CBD Office: Value of ‘Green’ Offices highlighted across various metrics
Results as at Sep-2014
Capital value in $/sqm
-0.2ppts
0.2ppts
Capitalisation Rate
Capex in $/sqm
11.7%
9.3%
10%
3%
5%
0%
-28%
Capital Return
-4pts
-8pts
Green
Star
40%
25%
-20%
0%
20%
40%
Income Return
Total Return
-5%
Green Star vs Total Office
WALE in years
-40%
8.5%
0.7%
-61%
-60%
9.2%
2.5%
16%
Vacancy Rate
-80%
annualised returns to Sep-2014
15%
9%
13%
High vs Low NABERS
Rated Office
Net Income in $/sqm
Australia CBD Office: ‘Green’ Offices deliver higher returns
60%
14
Total
Office
Spread
4-6 Stars
0-3.5
Stars
Spread
Example: IPD France Annual Green Property Indicators
France Office: ‘Green’ Offices vs High-End Non-Green Offices
Annual returns to calendar year end
12%
11.0%
10.0%
7.4%
8%
6.3%
5.2%
4.3%
3.8%
4%
3.6%
0%
2010
2011
Green offices
2012
2013
High-end non-green offices
France Office: ‘Green’ Offices vs High-End Non-Green Offices
Percentage differences, as at Dec-13
Rent passing in €/sqm
-1.6%
Potential rent in €/sqm
7.4%
Market rental value in €/sqm
13.7%
Capital value in €/sqm
-5.0%
16.9%
0.0%
5.0%
15
10.0%
15.0%
20.0%
Example: IPD South Africa Annual Green Property Indicator
results for the year to 31 December 2013
Annual Returns (%)
15.9
14.2
Net Income Growth
(%)
Vacancy Rate (%)
Capital Expenditure
% of Capital Value
13.6k
6.7
7.3
5.3
Capital Value
per square meter
3.9
4.8
11.4k
1.8
Top quartile
Efficient
Properties
Rest of IPD
Universe
Measured
Buildings - Top
Quartile
Rest of IPD
Universe
Discount Rate (%)
Measured
Buildings - Top
Quartile
Rest of IPD
Universe
Capitalisation Rate
(%)
14.6
13.1
Measured
Buildings - Top
Quartile
8.5
Measured
Buildings - Top
Quartile
Measured
Buildings - Top
Quartile
per square meter
82
37.0
70
34.7
Measured
Buildings - Top
Quartile
16
Rest of IPD
Universe
Measured
Buildings - Top
Quartile
Rest of IPD
Universe
Net Income
Gross cost to income
ratio
8.0
Rest of IPD
Universe
Rest of IPD
Universe
Rest of IPD
Universe
Measured
Buildings - Top
Quartile
Rest of IPD
Universe
EcoPAS (エコ・ポートフォリオ分析サービス)
EcoPASは包括的なベンチマーキングサービスであり:
 ポートフォリオ内における個別物件の環境リスクを測定する;
 リスクの的確な源泉を特定する;
 対象ポートフォリオが、競合者と比較して、より大きなリスクがあるのかどうかを
判断する; そして
 対象ポートフォリオがリスクを減少させているのか、またそれが競合者と同じ速さ
で進んでいるのかを認識する
EcoPASは現在UKとフランスにて利用可能
17
共通のデータ収集プロセス
鑑定士:
 Sustainability Inspection Checklist
 IPD & RICS承認
投資家:
 IPD EcoPASデータ収集テンプレート
18
EcoPAS Questions
Quality (BREEAM)
Energy
Flooding
Accessibility
Water
Waste
Flexibility
19
MSCI Global Client Service
Americas
Europe, Middle East, Africa & India
Asia Pacific
Americas
1.888.588.4567 (toll free)
Cape Town
+27.21.673.0100
China North
10800.852.1032 (toll free)
Atlanta
+1.404.551.3212
Frankfurt
+49.69.133.859.00
China South
10800.152.1032 (toll free)
Boston
+1.617.532.0920
Geneva
+41.22.817.9777
Hong Kong
+852.2844.9333
Chicago
+1.312.706.4999
London
+44.20.7618.2222
Seoul
00798.8521.3392 (toll free)
Monterrey
+52.81.1253.4020
Milan
+39.02.5849.0415
Singapore
800.852.3749 (toll free)
New York
+1.212.804.3901
Mumbai
+ 91.22.6784.9160
Sydney
+61.2.9033.9333
San Francisco
+1.415.836.8800
Paris
0800.91.59.17 (toll free)
Taiwan
008.0112.7513 (toll free)
São Paulo
+55.11.3706.1360
Almere
+31.88.3282200
Tokyo
+81.3.5290.1555
Toronto
+1.416.628.1007
[email protected] | www.ipd.com | www.msci.com
Disclaimer ©2015 Investment Property Databank Ltd (IPD). All rights reserved. This information is the exclusive property of IPD. This information may not be
copied, disseminated or otherwise used in any form without the prior written permission of IPD. This information is provided on an "as is" basis, and the user of
this information assumes the entire risk of any use made of this information. Neither IPD nor any other party makes any express or implied warranties or
representations with respect to this information (or the results to be obtained by the use thereof), and IPD hereby expressly disclaims all warranties of originality,
accuracy, completeness, merchantability or fitness for a particular purpose with respect to any of this information. Without limiting any of the foregoing, in no
event shall IPD or any other party have any liability for any direct, indirect, special, punitive, consequential or any other damages
(including lost profits) even if notified of the possibility of such damages.
©2015 MSCI Inc. All rights reserved.
msci.com
20