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3
March,2015
不動産マーケットレポート
2014 年
東京圏の分譲マンション市場の動向 ・ 2
経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・ 4
不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・ 6
2014 年
東京圏分譲マンションの着工動向 ・・ 8
■本 レポ ートに 関 するお 問 い 合 わ せ 先■
みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部
金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）
2014 年 東京圏の分譲マンション市場の動向
2014 年の東京圏※ 1 における分譲マンションの販売は、東京 23 区で比較的堅調、一次取得層向け物
件が多く供給される郊外（埼玉県・千葉県）
で停滞傾向がみられました。
●新規供給戸数は 4 万 4 千 9 百戸、昨年比
で 20.5 ％減少
2014 年の東京圏における分譲マンションの新規供給
●東京 23 区では年末にかけて新規供給が
増加、初月契約率は高水準で推移し販売
は堅調
地域別にみると、東京 23 区では2014 年の春先にかけ
戸数は4 万 4 千 9 百戸で、昨年から20.5％減少しました。
月別にみると2月から11月まで前年同月比でおおむね
て新規供給戸数が大きく落ち込み、
4月以降、
月間おおむ
－10％〜－50％の大幅な減少が続きました［図表 1］
。
ね1 千〜2 千 5 百戸で推移しましたが、
12月は4 千 4 百戸
販売価格の上昇に伴う需要の減退や消費増税前の駆
に大きく増加しました［図表 2 上］
。2014 年各月の初月契
け込み需要の反動懸念などから、消費増税後の春先に
約率は好調とされる70％を超えて推移し、大幅な供給増
デベロッパーが手持ち物件の新規供給や新設着工を抑
となった12月も70％を若干下回る水準にとどまっており、
制・先送りした可能性があり、新規供給戸数の停滞に影
販売は比較的堅調でした［図表 2 下］
。東京 23 区では
響したと考えられます（着工についてはP8「2014 年 東
2013 年に入ってから平均販売価格の上昇が顕著となり、
京圏分譲マンションの着工動向」参照）
。一方、
住宅ロー
2014 年はおおむね 5,500 〜6,500 万円、前年同月比で
ン金利は過去最低水準で、住宅ローン減税、住宅取得
5％〜15％増の水準で推移しました［図表 3］
。都心部
等資金に係る贈与税の非課税措置等の政策的支援が
等で供給された高額物件を、富裕層や海外投資家によ
継続していることから、取得に係る資金面では良好な環
る旺盛な取得需要が吸収する形で、平均販売価格は高
境が続いており、初月契約率は好調とされる70％をおお
い水準で推移しました。
むね超えて推移しました
［図表 1］
。
※ 1：東京都、
神奈川県、
埼玉県、
千葉県
※ 2：東京都のうち23 区以外
［図表１］
東京圏における分譲マンション新規供給戸数の推移
（戸）
10,000
東日本大震災後の
落ち込みの反動増
9,000
90
80
70
リーマンショック後の
落ち込みの反動増
8,000
（％）
100
景気上昇見通しによる需要増、消費増税経過措置前の
駈込み需要、デベロッパーによる手持ち物件の積極供給等
60
春先の新規供給・着工抑制
による供給の減少、消費増
税前の駈込み需要の反動に
よる需要の一服、一次取得
層向け等物件の価格上昇に
よる販売停滞等
7,000
6,000
5,000
50
40
30
20
10
0
－10
－20
4,000
－30
－40
3,000
－50
－60
2,000
－70
－80
1,000
－90
0
－100
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112（月）
2010年
新規供給戸数
2011年
在庫戸数
2012年
2013年
新規供給戸数の前年同月比増減率
（％）
2014年
初月契約率
（％）
データ出所：株式会社不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」
2
2015, March
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート
～東京 23 区で販売は堅調、郊外部の一部で停滞気味に～
●埼玉県・千葉県では価格上昇から販売が停滞
一次取得層向けの比較的低額な物件が多く供給され
ら敬遠された状況となりました。
なお東京都下※ 2・神奈川県では、2014 年に入り販売
る埼玉県・千葉県では、建築工事費の高騰などを背景に、
2014 年に入ってから販売価格の上昇がみられ、2014 年
価格の上昇がみられたものの、初月契約率はおおむね
の平均販売価格は3,500 万円〜4,000 万円で推移しまし
70％を超えて推移しました。
た［図表 3］。2014 年の初月契約率は過半の月で70％
（以上、
都市未来総合研究所　清水 卓）
割れとなり
（［図表 2 下］）
、販売価格の上昇が取得層か
［図表２］
地域別の新規供給戸数と初月契約率の推移
【新規供給戸数】
（戸）
5,000
4,500
4,000
東京23区
東京都下・神奈川県
埼玉県・千葉県
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
【初月契約率】
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12（月）
2011年
2012年
2013年
2014年
（%）
100
東京23区
東京都下・神奈川県
埼玉県・千葉県
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12（月）
2011年
2012年
2013年
2014年
［図表３］
地域別の平均販売価格の推移
【平均販売価格
（実数）
】
（万円/戸）
7,500
7,000
【同
（7ヶ月後方移動平均値に基づく前年同月比増減率）
】
（％）
15
東京23区
東京都下・神奈川県
埼玉県・千葉県
6,500
東京23区
東京都下・神奈川県
埼玉県・千葉県
10
6,000
5,500
5
5,000
4,500
0
4,000
3,500
3,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12（月）
2011年
2012年
2013年
2014年
－5
1
2
3
4
5
6 7 8
2013年
9 10 11 12
1
2
3
4
5
6 7 8
2014年
9 10 11 12 （月）
データ出所：
［図表 2］
［
、図表 3］
とも株式会社不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート
2015, March
3
経済トレンド・ウォッチ
■ 景気の動向（全国）
図 1 景気動向指数
140
（景気動向：CI指数　2010年＝100）
（11月）
130
A．
先行指数
C120.6
120
B109.2
110
B．
一致指数
A103.9
100
90
C．
遅行指数
80
70
1月
2005年
1月
2006年
1月
2007年
1月
2008年
1月
2009年
1月
2010年
1月
2011年
1月
2012年
1月
2013年
1月
2014年
1月
2015年
注：図の指数は第 10 次改定の値。
データ出所：内閣府
「景気動向指数」
図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数
70
（景気の方向性：DI指数）
（12月）
60
B46.7
50
40
A．
景気の現状判断DI
A45.2
30
B．
景気の先行き判断DI
20
10
1月
2005年
1月
2006年
1月
2007年
1月
2008年
1月
2009年
1月
2010年
1月
2011年
1月
2012年
1月
2013年
1月
2014年
1月
2015年
データ出所：内閣府
「景気ウォッチャー調査」
図 3 企業の業況判断指数
30
（業況判断指数：業況DI）
20
14
（12）
10
7
（3）
5
（1）
0
（－4）
0
‒10
全規模合計
大企業
（12月）
‒20
中堅企業
‒30
‒40
中小企業
‒50
‒60
3月 6月 9月12月 3月6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月 3月 6月 9月12月3月
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
注：「大企業」は資本金 10 億円以上、
「中堅企業」
は資本金 1 億円以上 10 億円未満、
「中小企業」
は資本金 2 千万円以上 1 億円未満。
（　）内の数値は直近調査の 3 ヶ月後に関する予測値
（本稿は 3 月を対象とする予測値）
。
データ出所：日本銀行
「全国企業短期経済観測調査
（短観）
」
【データ概要】
4
2015, March
図 1 景気動向指数の CI 指数
：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。
（CI：コンポジット・インデックス） 景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。
景気一致指数は、
実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。
景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。
図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数
：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き
（ 2 , 3 ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。
（DI 指数：50=変わらない・横ばい、50 より高い =良くなる、50 より低い = 悪くなる）
図 3 企業の業況判断指数
：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を
業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート
■ 物価・雇用・金利等の動向（全国）
図 4 物価指数
（2010年＝100）
110
（12月）
C104.8
A. 消費者物価指数
（生鮮食品を除く総合）
105
A103.2
B. 消費者物価指数
（民営家賃）
100
B97.9
C. 国内企業物価指数
（総平均）
95
90
1月
2005年
1月
2006年
1月
2007年
1月
2008年
1月
2009年
1月
2010年
1月
2011年
1月
2012年
注：国内企業物価指数の 12 月は速報値。
1月
2013年
1月
2014年
1月
2015年
データ出所：総務省
「消費者物価指数」
、
日本銀行
「企業物価指数」
図 5 雇用情勢
（完全失業率 ： ％）
（有効求人倍率 ： 倍）
7.0
1.4
（12月）
1.15 1.2
6.0
1.0
5.0
0.8
8.0
4.0
0.6
3.0
3.4% 0.4
2.0
0.2
1.0
1月
2005年
1月
2006年
1月
2007年
1月
2008年
1月
2009年
1月
2010年
1月
2011年
1月
2012年
1月
2013年
完全失業率
（左目盛）
有効求人倍率
（右目盛）
0.0
1月
2015年
1月
2014年
注：図の値は季節調整値。完全失業率の 2011 年 3 月から 8 月は、
岩手県、
宮城県、
福島県を除く全国の結果
（12 月は速報値）
。
データ出所：総務省
「労働力調査」
、
厚生労働省
「職業安定業務統計」
図 6 主要金利
（％/年）
4.000
（12月）
3.500
3.000
2.475
2.500
2.000
2.110
1.500
1.100
1.000
0.500
0.330
0.000
1月
2005年
1月
2006年
1月
2007年
1月
2008年
1月
2009年
【データ概要】
1月
2010年
1月
2011年
1月
2012年
1月
2013年
1月
2014年
長期固定金利型
住宅ローン
（返済期間20年以下）
都市銀行
住宅ローン
（変動）
長期プライムレート
長期国債
（10年物）
新発債流通利回り
1月
2015年
データ出所：日本銀行
「金融経済統計」
、
日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料
図 4 消費者物価指数
国内企業物価指数
：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。
：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。
図 5 完全失業率
有効求人倍率
：労働力人口
（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定
期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。
：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。
図 6
長期固定金利型住宅ローン
都市銀行住宅ローン
（変動）
長期プライムレート
長期国債新発債流通利回り
：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。
（保証型は含まない）
：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。
：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。
：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。
注記：図 1 から図 6 はいずれも 2015 年 1 月 30 日時点で入手できたデータに基づき作成
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2015, March
5
不動産市場トレンド・ウォッチ
■ 東京圏
図 1 用途別平均地価
（基準地価の前年比）
5.0
（％）
4.0
3.2
3.0
1.9
2.0
1.0
0.8
0.5
住宅地2013年
2.9 3.1
0.5
1.0
1.4
0.5
1.1
1.7 1.8
2.2
2.2
1.4 1.5
1.1
0.3
0.0
住宅地2014年
0.5
0.3
0.2
-0.3
-1.0
商業地2013年
-0.3
商業地2014年
-2.0
-3.0
東京23区
多摩地域
横浜市
川崎市
さいたま市
千葉市
注：各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：国土交通省
「都道府県地価調査」
図 2 総人口の推移
12,000
（千人）
（％）
2.0
2012年4月(左目盛)
10,000
1.5
8,000
1.0
2014年4月(左目盛)
6,000
0.5
4,000
0.0
2013年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
2,000
-0.5
0
東京都区部
東京都下
横浜市
川崎市
さいたま市
-1.0
千葉市
2013年4月(左目盛)
2014年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
注：各年 4 月 1 日現在の値。
データ出所：各都市の
「推計人口」
及び総務省公表資料
図 3 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り
［運用時 NOI 利回り］
16.0
（％）
（前年同期比：％ポイント）
2.0
14.0
1.5
2012年6月期
(左目盛)
12.0
1.0
2013年6月期
(左目盛)
10.0
8.0
6.0
0.5
0.0
-0.2
-0.2
5.5
4.0
5.0
-0.4
5.3
-0.3
6.4
5.8
-0.3
6.0
-0.5
-1.0
-1.5
2.0
0.0
0.0
全国
東京23区
都下
（多摩地域）
-2.0
神奈川県
埼玉県
2014年6月期
(左目盛)
2013年6月期
前年同月比増減率
(右目盛)
2014年6月期
前年同月比増減率
(右目盛)
千葉県
注：各投資法人の 2014 年 6 月末までの決算資料による。
【データ概要】
6
2015, March
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）
｣
図 1 用途別平均地価
（基準地価）
：都 道府県地価調査に基づく各年 7月1日現在の地価の対前年平均変動率。
都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における調査
地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 2 総人口
：各 都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 3 NOI 評価額利回り
：NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1年間の純収益
（NOI ）の割合を示す。
図は地域別に物件毎
（賃料保証・固定賃料物件を除く）の NOI 評価額利回りを単純平均したもの。
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート
■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）
図 4 用途別平均地価
（基準地価の前年比）
5.0
（％）
4.2
4.0
2.7
3.0
2.0
1.0
0.5 0.7
1.4
4.0
3.9
2.1
1.8
2.4
0.2
0.0
0.8
0.2
1.8
1.5
1.0
0.4
2.3
住宅地2014年
0.7
0.1
商業地2013年
-0.2
-0.6
-1.0
2.2
2.1
1.7
1.0
住宅地2013年
3.4
3.1
商業地2014年
-2.0
-3.0
札幌市
仙台市
名古屋市
京都市
大阪市
神戸市
福岡市
注：各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：国土交通省
「都道府県地価調査」
図 5 総人口の推移
3,000
（千人）
（％）
2.0
2012年4月(左目盛)
2,500
1.5
2,000
1.0
2014年4月(左目盛)
1,500
0.5
1,000
0.0
2013年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
500
-0.5
0
札幌市
仙台市
名古屋市
京都市
大阪市
神戸市
-1.0
福岡市
注：各年 4 月 1 日現在の値。
2013年4月(左目盛)
2014年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
データ出所：各都市の
「推計人口」
及び総務省公表資料
図 6 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り
［運用時 NOI 利回り］
（％）
16.0
（前年同期比：％ポイント）
2.0
14.0
1.5
12.0
1.0
10.0
0.0
8.0
6.0
-0.2
6.2
-0.2
-0.1
7.0
6.6
4.0
6.2
0.5
-0.1
-0.2
6.0
0.0
5.9
-0.7
6.0
-0.2
6.0
2.0
0.0
-0.5
-1.0
-1.5
政令指定都市
札幌市
仙台市
注：各投資法人の 2014 年 6 月末までの決算資料による。 【データ概要】
名古屋市
京都市
大阪市
神戸市
福岡市
-2.0
2012年6月期
(左目盛)
2013年6月期
(左目盛)
2014年6月期
(左目盛)
2013年6月期
前年同月比増減率
(右目盛)
2014年6月期
前年同月比増減率
(右目盛)
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）
｣
図 4 用途別平均地価
（基準地価）
：都 道府県地価調査に基づく各年 7月1日現在の地価の対前年平均変動率。
都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における調査
地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 5 総人口
：各 都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 6 NOI 評価額利回り
：NOI 評価額利回りは､J-REIT
（ 上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1年間の純収益
（NOI）
の割合を示す。
図は地域別に物件毎
（賃料保証・固定賃料物件を除く）の NOI 評価額利回りを単純平均したもの。
注記：図 1 から図 6 はいずれも 2015 年 1 月 30 日時点で入手できたデータに基づき作成
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2015, March
7
2014 年 東京圏分譲マンションの着工動向
東京圏における分譲マンションの着工戸数は、2011 年〜2013 年にかけて横ばい傾向で推移し、2014 年は前
年から１割程度減少して6 万 9 百戸となりました。
2014 年は2月以降に着工戸数の落ち込みがみられました。販売価格の上昇に伴う需要の減退や消費増税
前の駆け込み需要の反動を懸念し、
デベロッパーが着工を先送りした可能性が考えられます。その後、2014 年
後半には着工戸数はおおむね増加基調で推移しました。とくに23 区では増加が顕著で、8月以降、おおむね月
間 2 千 5 百〜4 千戸の水準まで回復しています。
［図表4］
東京圏における分譲マンションの着工戸数推移
【年次推移】（万戸）
12
着工戸数
同 前年比増減率
10
20
8
0
6
－20
4
－40
2
－60
0
【地域別の
月次推移】
（％）
40
2008
（戸）
6,000
2009
2010
2011
2012
2013
2014 （年）
－80
東京23区
東京都下・神奈川県
埼玉県・千葉県
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
1
2
3
4
5
6 7 8
2012年
9 10 11 12 1
2
3
4
5
6 7 8
2013年
9 10 11 12 1
2
3
4
5
6 7 8
2014年
9 10 11 12（月）
データ出所：国土交通省「建築着工統計調査」
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宅地建物取引業：届出第２号
所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
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不動産マーケットレポート　2015.3
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