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別記様式第１
住宅市街地整備計画書
１．整備地区及び重点整備地区の区域
(1)整備地区
名称：椿森３丁目地区
所在地：千葉市中央区椿森３丁目全域
面積：１０．０８ｈａ
(2)重点整備地区
名称：椿森３丁目地区
所在地：千葉市中央区椿森３丁目全域
面積：１０．０８ｈａ
２．整備地区の整備の基本的方針
(1)整備地区の概要
①立地
本地区は、千葉県千葉市の中心市街地に近接する利便性の高い住宅市街地で
あり、ほぼ全域が千葉都市モノレール千葉公園駅から 500m 圏内に位置する。
さらに、地区南側に位置する JR 総武本線千葉駅から概ね 1km 圏内である。
②地区の形成経緯
本地区は、戦後、急速な市街化の進行により、道路などの基盤整備がなされ
なかったため、狭あい道路や狭小敷地が多く、木造住宅が密集した市街地が形
成された。また、地区の一部である国道 126 号沿道では、土地区画整理事業
により基盤整備が行われているが、残りの部分は未整備のままである。
③現況
本地区の住宅戸数密度は 72.1 戸／ha、不燃領域率は 11.9%、旧耐震基準
（昭和 55 年以前）の建築物の割合は 51.7%となっており、近年、建築物の多
くが更新の時期を迎えているが、敷地の状況や所有者の意向などにより建替え
更新が進まず、老朽化した木造住宅が密集しており、防災上、居住環境の面で
問題を抱えている（平成 22 年 3 月現在）。
(2)整備地区の課題
①安全な歩行者動線が少なく、災害時に避難経路の確保が難しい。
地区内には狭あい道路が多く、その沿道では、建築物の建替え時にあわせて
後退することが必要となるが、所有者の高齢化などによる建替え意欲の衰退や
建築資金の問題等により、更新されない建築物がある。そのため、災害発生時
においても、歩行者が安全に通行できる空間が確保されていないほか、道路ネ
ットワークが適切に形成されていないため、歩行空間として十分な機能が確保
されていない。
②災害時に円滑な消防活動が困難な区域がある。
地区内には狭あい道路が多いため、緊急車両が進入できる道路が不足してい
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る。また、地震災害時において、断水した場合にも、円滑な防災活動に使用で
きる耐震性貯水槽（消防水利）が地区内にない。
③大規模火災に対する建築物の安全性が低い。
地区全体では、延焼危険性はそれほど高くないが、地区内の一部の区域では、
耐火性能が低い老朽木造住宅が密集している区域がある。
④地震に対する建築物の安全性が低い。
旧耐震基準（S55 以前）の建築物が多いため、大規模な地震時において、建
築物の倒壊による人的又は物的被害の危険性が高い。
(3)整備地区の整備の方針
①整備の基本構想
基本目標：『災害に強く安心して住み続けられる、心地よいまちの実現』
イ）歩行者動線の安全性向上と災害時の避難経路の確保
平常時の安全な歩行動線のほか、災害時の非難経路を確保する。
ロ）災害時の円滑な消防活動の確保
地震などの災害時に有効な消防水利の整備や道路の拡幅整備により、災
害時の円滑な消防活動を確保する。
ハ）大規模火災に対する建築物の安全性の確保
大規模火災の発生を抑制するために、建築物の不燃化を促進する。
二）地震に対する建築物の安全性の確保
地震時において、倒壊による人的又は物的被害を抑制するために、住宅
の耐震化により、建築物の安全性を確保する。
②防災性の向上に関する基本方針及び実現方策
イ）狭あい道路の解消
地区の防災又は住環境上重要な道路は、幅員 5m 以上を確保するために
早期の整備を推進し、幅員 4m 以上の道路等に適切に接していない敷地に
建つ住宅の割合を重点密集市街地内で 50％未満（現況：83.5％(平成 22
年 3 月現在)）とする。
ロ）災害時に円滑な消防活動が困難な区域の解消
椿森 3 丁目公園に耐震性貯水槽を設置するほか、公園まで消防車が進入
できるように周辺道路を整備することで、災害時に円滑な消防活動が困難
となる区域を解消する。
ハ）建築物の不燃化
大規模な火災に対する建築物の安全性を確保するために、老朽木造住宅
の除却や不燃化を促進するための制度を創設し、延焼抵抗率を重点密集市
街地内で 35％以上（現況：30.6％(平成 22 年 3 月現在)）とする。
③老朽建築物等の建替えの促進に関する基本方針及び実現方策
イ）建築物の耐震化
既存の耐震改修促進事業を活用するとともに、地区限定の耐震建替支援
制度を創設することで、耐震建替えや老朽木造住宅の除却を促進し、住宅
の耐震化率を地区内で 90％以上（現況：76.3％(平成 22 年 3 月現在)）
とする。
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３．整備地区の土地利用に関する事項
土地利用に関する基本方針
①住環境保全エリア
交通や買物の利便性が高い閑静な住宅地であり、地区南部では、幅員 6m 以
上の道路が土地区画整理事業により整備されている。なお、地区内には狭あい
道路が多いものの、建築物の建替え時に後退することで、徐々に改善されてき
ていることから、今後も良好な住環境を維持・保全しながら、狭あい道路の拡
幅や住宅の耐震化などの整備促進を図る。
②密集街区改善エリア
老朽木造住宅が密集し、建築物の倒壊や火災延焼の危険性が高く、道路が狭
いため、接道条件が確保できない敷地が多く、建替えが停滞している街区があ
る。そのため、地区内の主要な生活道路の整備、狭あい道路の拡幅整備や住宅
の耐震・不燃化などを促進することで改善を図る。
住 宅 用 地
商業・業務用地
公 園・緑 地
そ
の
他
5.99ｈａ（59.4％） 道
0.40ｈａ （4.0％） 教
0.41ｈａ （4.1％） 農
0.26ｈａ （2.6％）
路 1.54ｈａ（15.3％）
育 施 設
0ｈａ（0.0％）
地
等 1.48ｈａ（14.7％）
（平成 22 年 3 月現在）
４．住宅等の整備に関する事項
(1)主要な街区における住宅等の整備に関する事項
団地名
(工区名)
(面積)
事業手法
施行者
建設戸数
住宅建設の基本方針
－
－
－
－
－
(2)その他の街区における住宅等の整備に関する事項
●耐震・不燃化促進支援（住宅市街地総合整備事業対象外事業）
密集街区改善エリアの木造住宅等の耐震化及び耐震化に併せて行う防火改修
について、建築資金等の一部を助成するとともに、耐震建替えや老朽木造住宅
の除却に対する建築資金等の一部を補助することで、地区の耐震・不燃化を促
進する。
●耐震化促進支援（住宅市街地総合整備事業対象外事業）
住環境保全エリアの住宅の耐震化を促進するため、既存の耐震改修促進事業
を活用するとともに、耐震建替えや老朽木造住宅の除却に対する建築資金等の
一部を補助することで、地区の耐震化を促進する。
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５．公共施設及び公益施設の整備に関する事項
(1)主要な施設の整備に関する事項
施
設 名
整
名
道
路
公
共
施 公園・緑地
設
称
備 の 内 容
種別等
事業量
備考
基幹道路Ａ
（椿森 7 号線）
道路改築
延長 220.9m
幅員 5m
－
基幹道路Ｂ
（椿森 18 号線）
道路改築
延長 210.8m
幅員 5m
－
基幹道路Ｃ
（椿森 9 号線）
道路改築
延長 295.7m
幅員 5m
－
通路整備等
400m2
－
椿森 3 丁目公園
下 水
道
－
－
－
－
河
川
－
－
－
－
そ の
他
－
－
－
－
名
公
益 教育施設
施
設
そ の 他
称
面
－
耐震性貯水槽
積
備
考
－
－
1基
椿森 3 丁目公園に設置
可搬式小型消防ポンプ・ホース併設
(2)その他の施設に関する事項
●狭あい道路拡幅整備事業＜既存＞（住宅市街地総合整備事業対象外事業）
住環境保全エリアの狭あい道路（市道）、既存の狭あい道路拡幅整備事業を活
用する。
●狭あい道路拡幅整備事業＜新規＞（住宅市街地総合整備事業対象外事業）
住環境保全エリアの建築基準法第 42 条第 2 項（私道）道路の拡幅における
工作物移転費等の一部を補助することで、狭あい道路の改善を促進する。
６．その他必要な事項
①事業施行予定期間
平成 24 年度から平成 33 年度までの 10 年間とする。
②その他特に記すべき事項
本地区においては、まちづくり協議会が組織されているため、引き続き活動支
援を行うものとする。
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■整備地区位置図
ＪＲ総武本線
千葉都市モノレール
千葉公園駅
中央区役所
千葉県庁
千葉駅
京成千葉線
ＪＲ外房線
千葉市役所
ＪＲ京葉線
Ｎ
0
整備計画区域
重点整備区域
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■整備地区区域図
②
①
④
⑥
③
⑤
Ｎ
整備計画区域
重点整備区域
-6-
①幅員が大きく変化している道路
②耐震性貯水槽を設置予定の椿森 3 丁目公園
③重点整備路線の状況１
④重点整備路線の状況２
⑤重点整備路線の状況３
⑥椿森 3 丁目公園への通路整備予定地
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■整備地区計画図
基幹道路Ａ
椿森３丁目公園
基幹道路Ｃ
椿森三丁目
町内会会館
椿森中学校
基幹道路Ｂ
Ｎ
整備計画区域
重点整備区域
公 園
幹線道路(既設)
公園拡張(約 400 ㎡)
住環境保全エリア
補助幹線道路(既設)
防災対策施設
密集街区改善エリア(重点密集市街地)
基幹道路(重点整備路線)(幅員 5m 以上拡幅)
耐震性貯水槽
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