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不動産投資レポート
Jリート市場は3年連続で大幅高。オフィス市場は需要の拡大が継続
不動産クォータリー・レビュー2014 年第4 四半期
金融研究部 主任研究員
岩佐 浩人
[email protected]
2 期連続でのマイナス成長を受けて、政
首都圏中古マンションの成約件数は、前
いビルとそうでないビルとの間で回復の
府は 2015 年の消費増税を延期し、日銀は
年比▲7.2%の 3 万3,798 件に減少した。
勢いに差が見られるものの、オフィス賃料
追加の金融緩和を決定した。住宅市場で
今後は、フラット 35Sの金利引下げや住
は総じて上昇局面にある。森ビルの調査
は新設着工の減少など冷え込みが続く一
宅エコポイント制度の復活、贈与税の非課
によると、2015 年 の東 京23 区 大 規 模ビ
方、
地価の上昇は 3 大都市圏から地方圏に
税枠拡大などの政策支援によって、住宅市
ルの供給量は前年比26%増加する見通し
広がっている。賃貸市場はオフィスを中心
場がどの程度まで回復するか注目される。
である。供給を上回る需要が生まれるかど
に需要が拡大し、J-REIT市場は 3 年連続で
うか、
今後の需給バランスが注目される。
大幅高となった。
2―地価動向
1― 経済動向と住宅市場
金融緩和などを背景に商業用不動産へ
の投資意欲は強く、利便性の高い地区で
前期までの実質GDP成長率が予想外の
はマンション需要が拡大し、地価の上昇は
2 期連 続 マイナスとなり、政 府は 2015 年
3 大都市圏から地方圏へと広がっている。
10 月の消費税引き上げを延期し、日銀は
国土交通省の
「地価LOOKレポート(平
追加の金融緩和を決定した。足もとでは企
成26 年第3 四半 期)
」によると、前期から
業の生 産活動が輸出を中心に回復し、雇
上 昇した 地 区の比 率 は、東 京 圏 で 89%、
用指標も着実な改善を示している。2014
大 阪圏で 77%、名古屋 圏で 100%、地 方
年12 月の完 全 失 業 率は前月比0.1%低下
圏で 69%、全体で 83%となり、下落地区
の 3.4%、有 効求 人倍率は 1.15 倍と約23
は調査以来はじめてゼロとなった
[図表3]
。
年ぶりの高い水準となった
[図表1]。
野 村 不 動 産 アーバ ン ネット に よると、
一方、住宅市場は新設着工、販売、取引と
2015 年1月1日時点の首都圏住宅地価格
もに冷え込みが続く。
2014 年の新設住宅
は、7 四半期連続プラスの前期比0.9%の
着工戸数は、
4 月の消費増税の影響から持
上昇となった。 ち家を中心に減少し、前年比▲9.0%の約
89.2 万戸と 5 年ぶりに減 少した[図表2]。 3― 不動産賃貸市場の動向
2014 年の首都圏のマンション新規発
売戸数は前年比▲20.5%の 44,913 戸と
1|オフィス
なり 3 年ぶりに減少した。また、
2014 年の
東京のオフィス市場は、需要が拡大し空
室率が大きく低下している。三幸エステー
トによると、2014 年12 月末の都心5 区空
室率
(大規模ビル)は、
5 年ぶりの 3%台と
なる 3.99%(前期は 4.51%)
に低下した。
成約賃料データに基づくオフィスレン
ト・インデックス(第 4 四半期)は、Aクラ
スビルが 2 期連 続上昇し前期比0.8%の
30,573 円となった[図 表4]。競 争力 の高
08 | NLI Research Institute REPORT March 2015
いわさ・ひろと
93年日本生命保険相互会社入社。05年ニッセイ基礎研究所(現職)。
著書に
『不動産ビジネスはますます面白くなる』
、
『不動産力を磨く』
(共著)
。
不動産証券化協会認定マスター、
日本証券アナリスト協会検定会員。
2|賃貸マンション
4― J-REIT 市場(不動産投信)
東京都区部の中古マンション賃料
(12
月末)は、ワンルームが前年比1.3%、ディ
第4 四 半 期 の東 証REIT指 数は、長 期 金
ンクスタイプが 0.8%、ファミリータイプ
利の低下や円安・株高の流れを好感し、
9
が 0.1%上昇し、緩やかな上昇局面にある。
月末比13.6%上昇した。
12 月末時点の分
東京都心部の高級賃貸マンションについ
配 金 利 回 りは 3.0%、
NAV倍 率 は 1.6 倍、
ても、空 室率の 低下に伴い賃料が上 昇し
市場時価総額は 10.5 兆円に拡大し、はじ
12 月末は前年比10.8%上昇した[図表5]。
めて 10 兆円の大台を突破した。
2014 年 のJ-REIT市 場を振り返ると、東
3|商業施設・ホテル・物流施設
証REIT指 数 は 25.3%上 昇 し、2012 年 の
商業販 売統計によると、
2014 年は、株
33.6%、2013 年 の 35.9%に 続 い て 3 年
高による資産効果や外国人向けの免税品
連 続で大 幅高となった
[図表8]。とりわけ、
売上が好調な百貨店が 2.0%増と 3 年連
日銀が 10 月31日にJ-REITの年間取得額を
続でプラスとなり、スーパー、コンビニエン
従来の 300 億円から 900 億円に増額する
スストアもそれぞれ 0.3%、
0.7%とプラ
追加緩和を発表すると上昇に弾みがつき、
スに転じた(いずれも既存店ベース)
。
配当込みベースの東証REIT指数は、リーマ
全 国61 都 市 の ホテル 客 室 稼 働 率
(12
ン・ショック前に付けた最高値
(2007 年5
月 )は、前 年 比2.3%上 昇 の 75.4%と な
月)を 7 年 半ぶりに更新した。J-REITによ
り、年間を通じても高稼働を維持している。
る物件取得額は約1.6 兆円となり、前年か
2014 年の訪日外国人客数は、円安や東南
ら 30%減 少 し た も の の、2013 年、2006
アジアのビザ発給要件の大幅緩和、消費
年に次ぐ金額を確保した。取得不動産の内
税免税制度の拡充、訪日プロモーション
訳は、オフィス(7,671 億円、占率 48%)や
などを背景に、前年比29%増の 1,341万
住宅
(2,923 億円、18%)が中心となる一方、
人となり 2 年連続で過去最高を更新した。
ヘルスケア特化型REITの誕生や初の海外
国・エリア別にみると、台湾、韓国、中国の
不動産投資の実現など、新たな動きもみら
順に多く全体の 60%を占め、前年からの
れた。また、上場銘柄数は 6 社増加の 49 社、
増加率では中国からの訪日数が 83%増
市場全体の運用不動産は 12.6 兆円となり、
加した
[図表6]。2014 年 の訪日外国 人の
いずれも過去最高となった。
旅行消費額は前年比 43%増加の約2 兆円
となり、国内消費を下支えしている。
首都圏大型物流施設の第4 四半期空室
率は前期比1.1%低下の 3.8%、近畿圏は前
期比横ばいの 0.4%となった
[図表7]。企業
の物流機能の効率化や電子商取引の拡大
などを背景に、先進的物流施設に対する需
要は旺盛で空室率は低位で安定している。
NLI Research Institute REPORT March 2015
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