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情報提供用資料
【グローバルリート市場の見通し】
○米国：主要リートの業績回復を背景に戻りを試す展開
○欧州：リートの底堅い業績推移や緩和的な金融政策を受けて堅調に推移
○オーストラリア：リートの安定的な業績の推移を受けて底堅い展開
○アジア：堅調な業績推移と政策対応への期待から底堅く推移
○日本：長期金利の動きに左右される展開が継続
リート月間騰落率
リート年間騰落率
（2015/2/28～2015/3/31）
（2014/3/31～2015/3/31）
1.4%
米国
欧州
オーストラリア
欧州
-0.6%
-2.1%
日本
-10%
28.0%
シンガポール
0.3%
-2.3%
17.0%
16.4%
香港
-2.1%
-5%
36.6%
オーストラリア
シンガポール
香港
21.0%
米国
27.2%
日本
0%
5%
10%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
リート指数の推移
（2012/12/31～2015/3/31、2012/12/31を100として指数化）
180
日本
160
欧州
140
ｵｰｽﾄﾗﾘｱ
米国
120
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
香港
100
80
12/12
13/5
13/10
14/3
14/8
15/1
（年/月）
※リート指数
日本：東証REIT指数
欧州：FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数
（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成
オーストラリア：S&P/ASX 200 A-REIT指数
米国：Dow Jones U.S. Select REIT指数
シンガポール：UBS Singapore Investors Index SGD Version TR
香港：UBS Hong Kong Investors Index TR
米国リート市場
主要リートの業績回復を背景に戻りを試す展開
米国リート指数の推移
米主要リートの1口当たりFFO推移（四半期）
（Dow Jones U.S. Select REIT指数、2013/12/31～2015/3/31）
(2013/2Q～2014/4Q )
(前年同期比）
18.0%
(ポイント)
300
3月の月間騰落率 1.4％
15.0%
280
12.0%
260
9.0%
240
6.0%
220
3.0%
200
13/12
0.0%
14/3
14/6
14/9
14/12
15/3
13年2Q
13年3Q
13年4Q
14年1Q
14年2Q
14年3Q
(年/月)
（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成
3月の市況
14年4Q
(年/四半期)
（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成
今後の見通し
上旬は2月の雇用統計が前月に続き市場予
米国リート市場は、金利上昇への警戒感
想を上回る内容となったことを受けて早期
が残るものの、主要リートの業績が回復基
利上げ観測が強まり、長期金利が上昇した
調を辿っていることから、戻りを試す展開
ことなどが嫌気され下落した。しかしその
になると予想する。米国主要リートの10-12
後は、大手リートが同業他社に買収提案を
月期の決算発表では、リートが質の低い保
行ったことでリートの再編期待が高まり反
有物件を売却する動きを強め、賃料収入が
発した。中旬も、米連邦公開市場委員会
一時的に減少したことなどから、1口当たり
(FOMC)で経済成長率やインフレ率の見通し
の配当可能利益(FFO)が市場予想を上回った
が引き下げられ、早期利上げへの警戒感が
リートは前期よりも減少した。ただ、景気
後退したことなどから上昇基調を辿ったが、
回復を背景にFFOは前期に続き前年比で増加
下旬は、2月の耐久財受注額などの経済指標
したほか、主要リートが公表した2015年FFO
が市場予想を下回ったことを受けて、景気
も前年比で増加する見通しから、リートの
の先行き不透明感が強まり反落した。月末
業績は回復基調を辿ると考える。また、保
にかけては、2月の中古住宅販売成約指数が
有物件の売却資金で新たに物件を取得する
市場予想を上回る一方、複数の金融当局者
リートが増えるとみられ、入れ替えによる
が利上げに前向きな考えを示すなど強弱材
資産効率の改善や賃料収入の回復が業績の
料が交錯し、方向感を欠く展開になった。
押し上げ要因になると考える。
1
■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの
ではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成
果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■
投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきます
ようお願いします。
欧州リート市場
リートの底堅い業績推移や緩和的な金融政策を受けて堅調に推移
欧州リート指数の推移
ユーロ圏の小売売上高と消費者信頼感（月次）
（FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数）
(2007/1～2015/3)
（2013/12/31～2015/3/31）
消費者信頼感指数〔左目盛〕
(ポイント)
2500
小売売上高指数(2010年=100)〔右目盛〕
106
10
3月の月間騰落率 -0.6％
※小売売上高指数は2015/1まで
5
2300
104
0
102
-5
2100
1900
-10
100
-15
98
-20
96
-25
1700
94
-30
92
-35
1500
13/12
14/3
14/6
14/9
14/12
（年/月）
15/3
-40
07/1
90
08/1
09/1
10/1
11/1
3月の市況
1月のユーロ圏の失業率が改善したことな
13/1
14/1
15/1
（年/月）
(年/月)
（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成
12/1
（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成
今後の見通し
欧州リート市場は、ギリシャの債務問題
どが好感され堅調に始まったが、その後は、
への警戒感が上値を抑える要因となるもの
市場予想を上回る米雇用統計の発表を受け
の、欧州の商業施設に投資するリートの業
て米国の早期利上げへの警戒感が強まり、
績が底堅く推移していることに加え、緩和
投資家心理が悪化したことなどから下落し
的な金融政策が相場の下支え要因となり、
た。しかし中旬には、欧州中央銀行(ECB)が
堅調に推移すると予想する。ユーロ圏では、
国債の買い入れを開始し、欧州の長期金利
ECBがユーロ圏の国債購入を開始したことか
が低下基調となったことなどが好感され、
ら、低金利による利払い負担の低下を通じ
持ち直す動きになった。さらに、米国の
て消費者心理の改善が続くとみられ、小売
FOMC声明を受けて米国の早期利上げに対す
売上高は回復傾向が継続すると考える。こ
る警戒感が後退したことや、OECDがユーロ
のため、観光消費が堅調なフランスや経済
圏の経済見通しを上方修正したことなどを
が良好なドイツの主要都市を中心に商業施
背景に上昇基調となり、主要リート指数は
設のテナント需要は回復基調を辿ると予想
昨年来高値を更新した。月末にかけては、
する。一方、新規の供給量は少なく、需給
短期的な高値警戒感が意識されたほか、ギ
改善を背景に賃料が堅調に推移すると予想
リシャの債務問題への警戒感が根強いこと
され、商業施設に投資するリートの業績は
などから、上値の重い展開になった。
底堅く推移しよう。
2
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オーストラリアリート市場
リートの安定的な業績の推移を受けて底堅い展開
オーストラリアリート指数の推移
オフィスビルの賃料指数推移（四半期）
（S&P/ASX 200 A-REIT指数、2013/12/31～2015/3/31）
(2002/1Q～2014/4Q）
(ポイント)
1400
（2002/1Q=100)
450
3月の月間騰落率 -2.1％
シドニー
ブリスベン
パース
400
1300
350
300
1200
250
1100
200
150
1000
100
900
13/12
14/3
14/6
14/9
50
02年1Q
14/12
04年1Q
06年1Q
(年/月)
（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成
3月の市況
08年1Q
10年1Q
12年1Q
14年1Q
(年/四半期）
（出所）ﾄﾞｲﾁｪ･ｵｰｽﾄﾗﾘｱ･ﾘﾐﾃｯﾄﾞのﾃﾞｰﾀを基に岡三ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ作成
今後の見通し
1月の住宅建設許可件数が前年比で市場予
オーストラリアリート市場は、ブリスベ
想に反して増加したことなどから、住宅市
ンやパースのオフィス市況は低迷が続くも
場の回復期待が高まり、上旬は堅調に推移
のの、シドニーのオフィスビルに投資する
した。しかし中旬に入り、10-12月期のGDP
リートの業績は安定的に推移しているほか、
成長率が前期比で市場予想を下回ったこと
追加金融緩和による商業用不動産市場の下
などが嫌気され反落した。その後は、2月の
支え効果が期待されることから、底堅い展
雇用者数が前月比で市場予想よりも増加し
開になると予想する。シドニーではこれま
たことなどから、雇用情勢が改善している
での利下げ効果が内需関連の雇用に好影響
との見方が拡がる一方、豪中央銀行が政策
を与えており、オフィス需要が回復傾向に
決定会合の議事録で、商業用不動産の価格
あ る 。 ま た 、 2016 年 末 ま で に 完 成 す る オ
上昇に警戒感を示すなど強弱感が交錯し、
フィスビルは、既に半分以上で入居企業が
一進一退の動きとなった。下旬には、米国
決まっている模様であり、安定的な需給環
のFOMC声明を受けて米国株式相場が上昇し
境を背景に賃料は底堅い動きになると予想
たことなどから、投資家心理が改善し反発
する。リートが投資するオフィスビルの所
したが、月末にかけては、中東情勢を巡る
在地はシドニーが中心であり、ブリスベン
地政学的リスクへの警戒感が強まったこと
やパースは相対的に少ないことから、リー
などから、再び反落する動きになった。
トの業績は安定的に推移すると予想する。
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アジアリート市場
堅調な業績推移と政策対応への期待から底堅く推移
シンガポールリート指数の推移
香港リート指数の推移
（UBS Singapore Investors Index SGD Version TR)
（UBS Hong Kong Investors Index TR、2013/12/31～2015/3/31）
(2013/12/31～2015/3/31）
(ポイント)
8500
(ポイント)
3300
3月の月間騰落率 -2.3％
3月の月間騰落率 0.3％
8000
3100
7500
2900
7000
2700
2500
13/12
6500
14/3
14/6
14/9
14/12
15/3
（年/月）
6000
13/12
14/3
14/6
(年/月)
（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成
3月の市況
14/9
14/12
15/3
(年/月)
（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成
今後の見通し
シンガポールリート市場は、上旬は2月
アジアリート市場は、香港では観光消費
の製造業購買担当者指数(PMI)が前月から
の鈍化が懸念される一方、郊外型商業施設
悪化したことなどを受けて、軟調に推移し
に投資するリートの業績堅調が見込まれる
た。その後は、米国の金融政策を巡り市場
ことに加え、シンガポールのリートに対す
参加者の見方が分かれる中、方向感を欠く
る税制優遇措置が相場の支援材料となると
展開になったが、米国のFOMC声明を受けて
みられ、底堅い展開になると予想する。香
米金融当局は利上げを急がないと見方から、
港では、香港ドル高により観光地としての
資金流出懸念が和らぎ、反発する動きに
相対的な魅力が低下し、来訪者数の伸びが
なった。香港リート市場は、中国の利下げ
鈍化したことから、観光消費に依存する中
などが好感され、上昇して始まった。しか
心部の商業施設はテナント需要が低迷する
しその後は、1月の小売売上高が市場予想
と考える。一方、香港政府はGDPの約1％に
を下回ったことなどから、リートが投資す
相当する景気刺激効果が見込まれる所得減
る商業施設の販売低迷への警戒感が強まり、
税などの家計支援を行う方針を示しており、
下落する動きになった。下旬以降は、米国
地元住民が主要顧客である郊外型商業施設
のFOMC声明を受けて自国通貨が米ドルにほ
に投資するリートの業績は堅調に推移する
ぼ連動する香港で金利が上昇するとの懸念
と予想する。
が和らぎ、持ち直す展開になった。
4
■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの
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Ｊリート市場
長期金利の動きに左右される展開が継続
Jリート指数の推移
東京都心5区オフィスビル空室率（月次）
（東証REIT指数、2013/12/31～2015/3/31）
(2012/1～2015/2）
（%）
10.0
（ポイント）
2200
3月の月間騰落率-2.1％
9.5
9.0
2000
8.5
8.0
1800
7.5
7.0
1600
6.5
6.0
1400
13/12
5.5
14/3
14/6
14/9
14/12
15/3
(年/月）
（出所）QUICKデータを基に岡三アセットマネジメント作成
3月の市況
5.0
12/1
12/7
13/1
13/7
14/1
14/7
15/1
（年/月）
（出所）三鬼商事データを基に岡三アセットマネジメント作成
今後の見通し
3月3日に行われた10年国債の入札が不調
Jリート市場は長期金利の動向に左右され
に終わったことを受け、10年国債利回りが
る相場展開が続いている。このため、長期金
0.3％前半の水準から月半ばにかけて0.4％
利の動きが落ち着きを取り戻すまでは、J
半ばの水準へ上昇した。このため、Jリート
リート市場も不安定な値動きが続くと考える。
の相対的な利回り魅力が低下し、Ｊリート
ただ、東京都心5区のオフィスビル市況の改
市場は月半ばにかけて軟調な展開となった。
善が続いているほか、公示地価で三大都市圏
その後、10年国債利回りが月後半にかけて
の地価上昇が示されるなど、ファンダメンタ
再び0.3％台前半の水準へ低下したことや、
ルズは良好といえよう。また、Jリートの平
国内株式市場が年初来高値を更新したこと
均的な利回りは3.1％前後の水準にあり、国
などを受けて、Ｊリート市場は持ち直す動
債の利回りと比べ相対的に魅力が高い。この
きとなった。しかし、月末にかけては再び
ため、Jリートの利回りに注目する投資家か
10年国債利回りが上昇に転じたことから、J
らの資金流入が継続すると期待される。以上
リート市場は、軟調に推移した。
により、Jリート市場は不安定な値動きで推
移するものの、下値は限定的と考える。
（注）東京都心5区…千代田区、中央区、港区、
新宿区、渋谷区
5
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•
•
•
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分配金が支払われると、その金額相当分、基準価額は下がります。分配金は、計算期間中に発生した収益を超えて支
払われる場合があるため、分配金の水準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではありません。
また、投資者の購入価額によっては、分配金の一部または全部が、実質的には元本の一部払戻しに相当する場合が
あります。ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がりが小さかった場合も同様です。
【お客様にご負担いただく費用】
„ お客様が購入時に直接的に負担する費用
購入時手数料 ：購入価額×購入口数×上限3.78％（税抜3.5％）
„ お客様が換金時に直接的に負担する費用
換金時手数料 ：公社債投信 1万口当たり上限108円（税抜100円）
その他の投資信託にはありません
信託財産留保額：換金時に適用される基準価額×0.3％以内
„ お客様が信託財産で間接的に負担する費用
運用管理費用（信託報酬）の実質的な負担
：純資産総額×実質上限年率2.052％（税抜1.90％）
※ 実質的な負担とは、ファンドの投資対象が投資信託証券の場合、その投資信託証券の信託報酬を含めた報酬のことを
いいます。なお、実質的な運用管理費用（信託報酬）は目安であり、投資信託証券の実際の組入比率により変動します。
その他費用・手数料
監 査 費 用：純資産総額×上限年率0.01296％（税抜0.012％）
※ 上記監査費用の他に、有価証券等の売買に係る売買委託手数料、投資信託財産に関する租税、信託事務の処理に
要する諸費用、海外における資産の保管等に要する費用、受託会社の立替えた立替金の利息、借入金の利息等を投
資信託財産から間接的にご負担いただく場合があります。
※ 監査費用を除くその他費用･手数料は、運用状況等により変動するため、事前に料率･上限額等を示すことはできませ
ん。
●お客様にご負担いただく費用につきましては、運用状況等により変動する費用があることから、事前に合計金額若しくは
その上限額又はこれらの計算方法を示すことはできません。
【岡三アセットマネジメント】
商
号：岡三アセットマネジメント株式会社
事 業 内 容：投資運用業、投資助言・代理業及び第二種金融商品取引業
登
録：金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第370号
加 入 協 会：一般社団法人 投資信託協会／一般社団法人 日本投資顧問業協会
上記のリスクや費用につきましては、一般的な投資信託を想定しております。各費用項目の料率は、委託会社である岡三ア
セットマネジメント株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち、最高の料率を記載しております。投資信託のリスクや
費用は、個別の投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事前に、個別の投資信託の「投資信託説明書（交付
目論見書）」の【投資リスク、手続 ・手数料等】をご確認ください。
（作成）