1. REAL ESTATE

５年度税制改正大綱を踏まえた
ワイド ２
金融商品アドバイス
特集 相続対策＆金
ーンを提案する理由は主に以下の
が土地資産家にアパートロ
続税対策として、金融機関
資産内容や家族構成は常に変化し
したら終わりではない。お客様の
策は、金融機関にとって資金を出
アパートローンによる相続税対
くことが求められる。
実際に相続税が改正されると、
今回の税制改正が決定すると、
経営が苦しくなっている先などは
挙げるケースのように、アパート
先も増えるだろう。特に、後段に
融機関がアパートローンを
の
合
％とする︶。
％、固定資産税の評価を時価
は相続税評価額を軽減できる方法
やマンションの建築を提案するの
０万円に対して相続税がまるまる
地と現金のままでは、１億５００
図表１にあるように、財産が土
資産額によっては今まで相続対
５５
討できる先
小規模宅地等の特例の見直しも
実施される予定だ。特定居住用宅
地等の適用面積の上限が３３０
に広がるとともに、特定事業用宅
地等と も 完 全 併 用 が 可 能 と な る
︵ 図 表２︶。し た が っ て、よ り 有
利になることを伝え、特例を活用
したアパートやマンション等の建
築を提案することが有効である。
お客様が保有する相続対象の不
動産を見直し、小規模宅地等の特
例を活用できる相続対策の提案を
本部関連セクションなどと協力し
て作成し、速やかにアパートロー
ン見込先に提案していく必要があ
る。
50
２０１３・ ３月１５日号
相
２点である。
年先も適切だ
っても、５年先、
ており、現時点で適切な対策であ
建築することで、自用地を貸家建
とはいえない。融資実行後も、し
保有している土地にアパートを
付地とすることができ、相続税の
っかりとアフターフォローしてい
アパートローンの債務残高につ
評価を引き下げられる
いては相続財産から控除すること
相続税が発生・増加する土地保有
早急な相続対策の見直しが必要で
現状の対策だけでは不十分となる
者 は 多 い だ ろ う。従 来 に も 増 し
ある。
ができる
て、積極的な相続税対策の提案が
使って、資産家にアパート
アパートローン提案は
ここがポイント！
求められるところである。
金
の一つとなるからだ。所有してい
かかってしまう。
ると、相続財産が２億円超３億円
０００万円でアパートを建築した
一方、相続税対策として現金５
る土地１億円に５０００万円でア
％、借家権割
パートを建築するケースで考えて
みる︵借地権割合
ら控除することもできる。
策を行 っ て き た 取 引 先 で あ っ て
価額は９９５０万円となり、５０
％から ％に
では、今回の改正でアパートロ
増税され、相続財産６億円超の税
以下の税率が現行
アパートローンを借りて建築し
ーンの提案先として有力になるお
とする。この場合、５０００万円
相続税改正でどんな先が
ても、相続税評価額の軽減効果は
％に増税される。
計算される。また、アパートとし
同じになる。なぜなら、借入れの
も、さらなる相続対策の検討が必
％から
て貸しているため借家権部分が割
客様についてみていこう。
５０
小規模宅地等の特例の活用が検
率が
り引かれるのだ。
増加か現金の減少の違いだけで、
土地については貸家建付地とし
要となるのである。再度、相続税
加えて、相続時点でローン残高が
相続税が増加する先
て借地権割合と借家権割合を掛け
あれば、その金額分を相続財産か
純資産の額は変わらないからだ。
合わせた割合を評価から減らすこ
の評価額を計算し、相続対策の提
とができる。その結果、相続税評
案を再検討していく必要がある。
５０万円も相続税評価額を減らせ
５０ ３０
今回の税制改正では、相続税率
ることになるのである。
６０
の引上げが行われる予定。実現す
で建築したアパートの相続税評価
アパートローンを活用した
相続税対策と
借入先へのフォロー提案
額は、固定資産税評価額をもとに
POINT1
有力な提案先となるか
４５
相続税改正の影響により、アパート
ローンを活用した相続税対策は関心が
高まるだろう。ここでは、前段で見込
先への提案のポイント、後段でケース
別のフォロー提案について解説する。
小規模宅地等の特例の主な改正点
図表２
２０１３・ ３月１５日号
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１０
４０
事業性融資の増強にもつながるポイントを解説！
アパート建築による効果の例
図表１