1. No category

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三大リモートシステム
地震時かご内に閉じ込められたら
貴方は何分まで我慢できますか？
知らない停電時の冷凍物は、、、？
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１.ビルメンテナンスの年月払いの項目
契約金額
管理手数料
競争原理
国家資格
新機軸のポイント
公共料金
安価
品質評定契約前不可
協会資格
管理人＆警備員業務費
高価
欠勤対策バックアップ力
なし
出退勤管理
清掃費
高価
欠勤対策バックアップ力
なし
出退勤管理/写真
価格と差別化ポイントあり
外観目視点検業務
安価
清掃と兼務
なし
報告ポイント
緊急点検業務
安価
コールセンター等
なし
消防設備点検費
高価
定型業務
国家資格
給水設備保守費
中
品質評定契約前不可
なし
排水設備管理
高価
点検、トラブル時
なし
ELV設備保守費
高価
品質評定契約前不可
国家資格
機械式駐車場保守費
高価
品質評定契約前不可
なし
自動ドア保守費
安価
出動時間
なし
宅配BOX保守費
安価
出動時間
なし
空調機器管理/空調清掃
中
対応力
なし
キュービクル
（受電、停電管理）
中
品質評定契約前不可
国家資格
植栽管理費/レンタル絵画
高価
目視確認
なし
清掃マット等
安価
目視確認
なし
設備管理業務
ビルメン
テナンス
料金
補修料金
価格と差別化ポイントあり
価格と差別化ポイントあり
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２. エレベーターメンテナンスの業界
実施内容
メーカー系
メンテナンス
独立系メンテナンス
法定検査
年１回（建築基準法）
資格必要
国家資格者
国家資格者
定期点検
１～３ケ月の点検
フルメンテナンス契約
ＰＯＧ契約
実地点検と
コンピューター点検
社内資格
実地点検
社内資格
メンテナンス
方法
点検、交換
コンピュータで、
走行データを取って、
消耗部品を交換する
目視と勘で、
部品交換を行う
提供価格
以前は月額
定員１名１万円
現在は価格下降
安全を盾に交渉が困難
（ビルメンテナンス会社
の手数料の率もネック）
価格的弾力性あり
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3. エレベータ業界の構図
日本のエレベータの設置台数
約７０万台
その他
1,000,000
3%（シンドラー、
横浜ELV 等々）
OTIS
三菱
(Panasonic合弁)
11%
500,000
29%
フジテック
0
12%
設置時 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目 7年目 8年目 9年目 10年目
東芝
日立
14%
29%
(500,000)
メーカー系
独立系
(1,000,000)
製造メーカー
メンテナンス会社
日立製作所
日立ビルサービス
三菱電機
三菱電機テクノサービス
東芝エレベーター
同左
フジテック
同左
日本オーチス・エレベータ
同左
(1,500,000)
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4. なぜ、エレベーターメンテナンス保守料は下がりにくいのか？
オーナー
/所有会社
ビル管理会社
ＥＬＶ
メンテナンス会社
保守料
損益が悪くなると
真剣に取り組む
オーナーの指示通り
に動く
高価格維持が命題
攻防ポイント
メーカー系に縛られると
競合ポイントがなくなる
メーカー系、独立系の
見積り入手できるが、
安全担保が優先
独立系の信頼性の
尺度が不明確
理想形
安価で
トラブルなし
トラブルなし
トラブルなし
導入メーカー
決定時
５大メーカーと
３大ブランド
関知せず
独自の営業
30年経過
改修時
金額に敏感
ゼネコン的役割
メーカー系高価
韓国系安価
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５. 日本のメンテナンスシェア
ETVﾒﾝﾃﾅﾝｽｼｪｱ
独立系の稼働シェア
独立系
25%
ＳＥＣ(全国)
25%
その他250社
52%
メーカー系
75%
JE(首都圏)
10%
日本昇降機
（関西）
3%
ﾏｰｷｭﾘｰ
(西日本中心)
5%
阪神（関西）
5%
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６. かかる費用の比較と品質
メーカー系
メンテナンス
独立系メンテナンス
協会系メンテナンス
会社
月額費用
（POG＆ 35,000 ～ 75,000円
ﾌﾙﾒﾝﾃﾅﾝｽ）
12,000 ～ 30,000円
20,000 ～ 35,000円
警報通知装 リモートメンテナンス
置
機器とインターフォン
リレー発報告装置
インターフォン
リモートメンテナンス
機器とインターフォン
メンテナンス
方法
地震対策
故障内容詳細通知が
現地に行って
あり
故障場所特定し、部品を
部品を持って出動
取りに返り再出動
高層ビルのみ
なし
故障内容詳細通知が
あり
部品を持って出
緊急地震速報
＆
災害後の救出
年一回の検査は国家資格者（点検は調整のみ）
年間費用
420,000
～
840,000
144,000
～
360,000
240,000
～420,000
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7. エレベーターメンテナンス会社の多大な利益余剰金
日立ビルシステム
三菱電機ビルテクノサービス
決算年月日
2008年3月31日
2009年3月31日
2010年3月31日
決算年月日
売上高
経常利益
317,927,000
25,271,000
312,496,000
22,055,000
288,165,000
26,742,000
営業活動による
19,371,326
9,833,396
36,837,040
197,224,000
199,726,000
195,488,000
8%
7%
9%
キャッシュフロー
利益剰余金
単位：千円
2008年3月31日
2009年3月31日
2010年3月31日
売上高
経常利益
231,858,254
21,253,767
234,980,057
27,380,784
222,672,713
17,451,164
営業活動による
キャッシュフロー
17,550,205
40,146,956
5,726,616
104,242,621
64,667,912
65,309,985
9%
12%
8%
利益剰余金
ＳＥＣエレベーター
決算年月日 2008年5月31日 2009年5月31日 2010年5月31日
売上高
経常利益
9,756,186
790,887
10,112,692
409,386
10,529,066
757,847
営業活動によ る
キャッシュフロ ー
705,996
242,480
681,314
利益剰余金
467,063
269,710
387,627
8%
4%
7%
○ ＪＲ東日本、ＪＲ西日本は自社ELVのみをメーカーからの
事業肩代わりメンテナンスを行っているが、メーカーが日立、
東芝に限定され、また自社使用物件に限定され、事業範囲
が限定され、効果も人員活用でしかない。
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8. メンテナンス会社のかかる費用
メーカー系
メンテナンス
独立系
メンテナンス会社
協会系
メンテナンス会社
監視装置
代金
各社
非公表
メンテナンス料金に含む
8～12,000円
メンテナンス料金に含む
14,000 ～ 18,000円
メーカー毎に相違
コールセン
ターとの通話
方法
固定回線
ＰＨＳ回線
固定回線
ＰＨＳ回線
KDDI携帯ﾓｼﾞｭｰﾙ回線
専用回線
データー
通話方法
電話占有方式
電話占有方式
インターネット
パケット送付方式
例えば、
地震後の
混雑時
回線混雑で話中
１つ１つつなぐ必要あり
情況把握できず、
官庁優先出動
双方向ではないので
出動のみ
パケットを１分間位２００件の
情報を受け取り
重要度、緊急出動先を
検索抽出
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9. エレベ－ターのイメージの間違い
•
タワーリングインフェルノの誤解（ビル倒壊火災）
– エレベーターが落下しない３つの安全性
•
•
•
ひとつのブレーキが故障しても安全に停止させます
戸開走行保護装置（UCMP : Unintended Car Movement Protection）
UCMPは次の装置により構成され、運転制御回路や、ひとつのブレーキが故障状態にあっても、運転制御回路と独立した
UCMP回路で戸開走行を検知し、かごを制止させます。
•
•
•
二重系ブレーキ（動作感知装置付）
特定距離感知装置（昇降路側各階に設置）
特定距離感知装置（かご側）
かごドアスイッチ乗場ドアスイッチ
•
•
エレベータは、３重の保護装置があり、落下事故など全くないのです。
•
人身事故は、機器の装備不足や点検作業時を除き、死亡事故や重大な事故はゼロ。
（事故はシンドラー製機器（日本エレベータ工業）の２件だけ（都営住宅、アパ事件） あり）
•
なぜなら、エレベーター検査は国家資格
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10. ところが、世界のＥＬＶメンテナンス状況は（補足）
検査の有無
点検の有無
実施内容
アメリカ
施設により有無
なし
異常通報時に修理出動
中国
なし
なし
ヨーロッパ
施設により有無
なし
異常通報時に修理出動
アジア
施設により有無
施設により有無
日本にまねる
エレベーターおばちゃん
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11. エレベーターメンテナンスと車検の比較
日本の車検
期
間
事故の状況
新車３年
以降２年
運転ミスによる事故
トラックのシャフト事故
日本のELV
ﾒﾝﾃﾅﾝｽ
海外のELV
ﾒﾝﾃﾅﾝｽ
なし
不都合時出動
１年１回の検査
１年に１２回の点検
なし
不都合時出動
ホテルのみ
一部で
2年１回の検査有
運転ミスによる事故
ELV落下事故無し
製造欠陥による事故
日本ＥＬＶ製
（ｼﾝﾄﾞﾗｰM&A）
海外の車検
ELV落下事故無し
メンテナンスは国家資格なのに、なぜか車と違い
メーカー系が安全だと思い込んでいる
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12. エレベーターの保守とは？
都営住宅の事故
発生日
2006年6月
製造メーカー
メンテナンス会社
原因
類似事故
金沢アパホテルの事故
2012年10月
シンドラーエレベータ
シンドラーエレベータ
（日本エレベーター工業）
（日本エレベーター工業）
主に公共事業の落札において
金額的強みを発揮し、団地など
で広く採用されていた。
ＳＥＣ
「日本エレベーター工業」
動作不良は、制御回路の電磁
雑音脆弱性で再現が確認され
た。
ブレーキの脆弱(ぜいじゃく)性
ブレーキパッドの摩耗を感知するセ
ンサーが機能しない状態
都の調査で、故障率が14ﾎﾟｲﾝﾄ 日本エレベーター製で多く発生
多いことが判明
ＯＴＩＳ
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13. エレベーターー業界の歴史とエポック
年代
出来事
紀元前
1 7 世紀
1 9 世紀初頭
1853年
1861年
1866年
1889年
1890年
1903年
アルキメデスのロープと滑車
釣り合いおもり（カウンターウェイト）
水圧、蒸気機関普及
落下防止装置（調速機、ガバナマシン）を取り付けた蒸気エレベーター
オーチスは蒸気エレベーター
エッフェル塔建造　ほぼ、エレベーターの技術確立する。駆動は水圧。
オーチス・エレベータ社が、電動機式のエレベーターの開発
ロープ式 油圧式
東京浅草の凌雲閣　日本初の直流電動機式のエレベーター
近代エレベーターの原点
カウンターウエイト方式の確率 高層ビルへの設置を可能
安全性能の飛躍的な向上
最上階または最下階を通り過ぎてしまう事故が激減
エレベーター（三菱電機製）を有する京都国際ホテル
エレベーター（日立製作所製）を有する霞が関ビルディング
メーカー系退職者で作った独立系黎明期
独立系業者の「 独占禁止法」 違反訴訟
シンドラーホールディングが日本エレベーター工業株式を30%取得
メーカーが人件費圧縮のためのマ イコン制御化
商号をシンドラーエレベータ株式会社に変更
東芝ビルテクノ 社の行為を不当な 取引妨害で はな く、一般 指定1 0 項の　「 抱き 合わせ販売に該当する」
シンドラーホールディングがシンドラーエレベータ（旧日本エレベーター工業）株式66.7%を取得（96.7%に）
「 不当な 取引拒絶」 「 不当な 差別対価」 「 不当な 取引妨害」 等の問題
実際に部品供給をしな かった業界に独占禁止法上の　「 勧告」
千葉県北西部地震において発生したエレベーター閉じ込め
都営住宅事故　シンドラー社製　高校生自転車事故
建築基準法施行令一部改正
「戸開走行保護装置」
エレベーターの駆動装置や制御器に故障が生じ、かごや昇降路の戸が閉じる前にかごが昇降を防ぐ
地震発生の際、自動的にかごが昇降路の戸の位置に停止して、開扉が「地震時管制運転装置」の設置
アパホテル金沢　シンドラー社製業務用エレベーター事故
1961年
1968年
1970年
1985年
1980年代後半
1991年
1993年
1995年
2003年
2005年
2006年
2009年
2012年
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14. ２０１１年 ３．１１時の首都圏、東北地方のエレベータの状況
閉じ込め件数
約２００件
•
エレベーター内
•
•
最近のELVは、初期微動Ｐ波を揺れのＳ波が来る前に感知する → 地震管制運転
→ 最寄階に停止 → 扉開放
最近のELVは、初期微動Ｐ波を揺れのＳ波が来る前に感知する → 揺れで停止 → 揺れの収ま
り → 最寄階に停止 → 扉開放
最近のELVは、初期微動Ｐ波を揺れのＳ波が来る前に感知する → 揺れで停止 → 揺れの収ま
り → 最寄階に停止 → リモート制御できず、閉じ込め
約２80件？
中南海地震で
は、10,000台の
（内閣府想定）
•
•
遠隔リモート装置が、話中で通じず、出先出動を官庁、高層ビル中心に出動。
最長で、６時間以上の閉じ込めが発生。
•
：
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15. 安心ＲＭＳは、メーカーメンテナンス機器より地震前に強い
•
地震に強く、地震発生後に、気象庁が発した緊急地震速報をＫＤＤＩ網経由で受信し、
地震管制運転が作動します。
「地震が発生しました」
「管制運転に入ります」
これで、閉じ込めや揺れの不安から解放。
地震時のエレベータ内閉じ込めの不安が解消されます。
地
震
発
生
＊地震発生場所からの距離や深さの条件により異なる場合があります。
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16．通信方法のＴＣＰ/ＩＰ化、パケット化で解決
これまでの
• 話中になる
• 勿論一般回線も
• 固定回線、ＰＨＳ利用のリモートメテンナス装置は繋がらず、
エレベーター、停電の情報が判らない
• TCP/IPと専用回線で混雑なしでエレベーター、
停電情報が把握できる
リモートメ
ンテナンス
機器は？
これからの
リモートメン
テナンス
機器は？
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17. コールセンターのイメージ
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18. １分間に200台のＩＰプロトコルを収集して検索
検索して、重要案件か
ら対処！
特許出願中！
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19．リモートメンテナンス協会（1月設立予定）の取扱品目
• ビル管理のリモート化で経費適正化と品質の向上
• ① エレベーターメンテナンス
エレベーターのリニューアル（制御に自慢）
• ② キュービクルのリモートメンテナンス
• ③ 出退勤リモート管理システム
かざ
します
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20. キュービクルとは？
メ
ン
テ
ナ
ン
ス
が
必
要
ｷｭｰﾋﾞｸﾙ有
@26/1kwh
15,000kwh/M
383,534円
ｷｭｰﾋﾞｸﾙ無
@17/1kwh
15,000kwh/M
255,000円
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21. 保安協会からの民間解放と自動化装置の参入
一般財団法人北海道電気保安協会
一般財団法人東北電気保安協会
一般財団法人北陸電気保安協会
一般財団法人関東電気保安協会
一般財団法人中部保安協会
一般財団法人関西電気保安協会
一般財団法人中国電気保安協会
一般財団法人四国電力保安協会
一般財団法人九州電気保安協会
一般財団法人沖縄電気保安協会
電気主任技術者
2004年よりの
民間参入
↓
協会独占から
電気主任技術者へ解放
20012年よりの
リモート機器参入
↓
人的点検から
人的点検+24時間監視
サービス通知出動
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22. キュービクルのリモートメンテナンスよる適正化と電気契約（選択約款）の適正化
通常料金
設備容量（KVA）
月額
協会価格
年額
月額
合 計
点検員
年額
削減額
端末ﾘｰｽ代 通信費
101 ～ １４４
14,100
169,200
12,338
7,500
4,019
819
148,056
-21,144
２２５ ～ ２６９
19,000
228,000
15,578
10,740
4,019
819
186,936
-41,064
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23. 電気契約（選択約款）の適正化（契約をプロに交渉させると電力会社は選択約款を出す）
想定値
ご契約電力
現経費
対策後経費
削減可能性
グループホーム
上越市
電気
54ｋｗ
3,014,755
2,813,671
▲201,084
Ａ
妙高市
電気
53ｋｗ
2,129,184
2,159,614
30,430
Ｂ
上越市
電気
48Kw
3,282,605
2,688,321
▲594,284
Ｃ
上越市
電気
56Kw
2,712,690
2,465,221
▲247,469
Ｄ
上越市
電気
49Kw
2,389,551
2,232,035
▲157,516
合計
電気
13,528,785
12,358,862
▲1,169,923
有効箇所変更
電気
13,528,785
12,328,432
▲1,200,353
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24. ビルオーナー、テナント企業、管理会社 ３方よし
• １．ビルオーナーは
–
–
–
ビルの保守料金の一番比重の高いエレベーター補修料金が削減できる
メーカーメンテナンス系から独立メンテナンス系に安心して変更できる管理
エレベーターが、地震に強い２つの特徴のアピールで、入居企業獲得増進
• ２．入居企業は
–
–
–
万が一の地震時の慌てる必要がなくなる
閉じ込めの可能性が低くなる
万が一、閉じ込められても官庁、大手企業の優先順位ではなく、閉じ込め先優先処理で二次災害の未然防止
• ３．ビルメンテナンス会社は
–
–
–
エレベーターの故障や修理の内容、部品交換の内容が把握できる
出動の優先順位付けが、自社で指示できる
メンテナンス会社丸投げから、自社の指示管理でメンテナンス会社をコントロールできる
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25. 既存独立系の監視装置との比較
■ ファーストＧ リモートメンテナンスシステム
相方向で受信、遠隔操作可能
一方向で信号のみ
エラーコード
KDDI専
用線
KDDI携
帯網
相方向
相方向
相方向
販売価格：１４～１６万円
KDDI
回線接続装置
販売価格：9～１4万円
エレベーター接続部分
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26. 一元管理のリモート点検 報告書
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27. エレベーターリニューアルの文書実例
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28. 広告物
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